自分が住んでる地方銀行でつなぎ融資を借りて、住宅ローンの経費を浮かそう

・つなぎ融資、経費がかかりすぎるのが難点

 

家を買う際に、住宅ローンを組むことだと思います。ですが、住宅ローンは、建物を担保にして借りるものだということを理解していますか!?高額のローンになりますので、銀行側も不動産の担保がなければ、お金を貸してくれないのです。では、それが土地から家を建てる注文住宅の場合はどうでしょうか。注文住宅を建てる人は多いです。ですが、土地にまだ建物が建っていない状態でお金を借りようと思っても、担保がなければ銀行は住宅ローンを貸してもらえません。そのため、住宅ローンを借りる前に、一旦ローンを借りなくてはならないのです。それが、つなぎ融資です。

また、建物の代金なども、事前に工務店に3~4回に分けて支払う必要があります。なぜなら、工務店側は材料を仕入れる必要がありますし、人件費も発生するからです。

着工金、中間金の名目で、支払いをしなくてはなりません。だいたいのケースにおいて、建物代金の約3割ほどであるケースが多いようです。3割といいますと、建物が2500万円の場合は、750万円となります。このお金を現金で払うことができない場合、つなぎ融資で借りることになります。

つなぎ融資を借りると、いろいろ手数料が発生します。通常の住宅ローンと比較すると、つなぎ融資は金利が高いのです。また、融資事務手数料なども諸費用がかなり発生します。印紙代もかかります。また、住宅ローン控除も使えません。住宅ローン控除は、住んでいる家に対する控除ですので、まだ着工段階のつなぎ融資の場合は、住宅ローン控除を受けることができないのです。

つなぎ融資は、たとえば、2,500万円借りる場合、印紙代などももろもろ含めて、25万円ほどお金がかかります。この25万円の支払いが困難、もしくはできる限り手持ちの資金を残しておきたい場合、フリーローンを借りることになります。家を建てる際に、できる限り不測の事態に備えて現金を残しておくことは重要ですが、フリーローンは金利が高めでしかもリボ払いです。返済が非常に長引きますので、できればきりのいいタイミングで一括返済すると良いでしょう。そもそも、この25万円のつなぎ融資の手数料すら払えない状態で、つなぎ融資まで借りて注文住宅を建てるべきではありません。注文住宅は、ある程度、自己資金にゆとりを持てるようになってから、建てるようにしましょう。

ただし、この25万円を、後払いしてくれる銀行もありますので、銀行に相談してみましょう。

 

・地方銀行のつなぎ融資を借りてみよう

 

さて、つなぎ融資をどこで借りるかによって、トータルで支払う額は大きく異なります。銀行によって融資利息が異なり、より有利な条件で家を建てること、よく住宅ローンやつなぎ融資などの金利をしっかり考えることなどが必須となってきます。そこで、つなぎ融資の部分だけ、地方銀行で借りてみませんか。

地方銀行でつなぎ融資を借りるとき、必ず、店頭で金利を確認しましょう。インターネット上よりも、店頭のほうが、はるかに金利が安い場合があります。

そして、実際に引き渡しになるタイミングで、ソニー銀行などの金利の安い住宅ローンに借り換えるのです。これで、大幅に手数料を節約できます。地方銀行や信金などの場合、建物を引き渡す前のローンに対応していますので、そちらで融資を受けましょう。ですが、いくら地方銀行が金利は安いといっても、ネット銀行には及びません。そのため、土地代、着工金、中間金などについて、地方銀行で借り入れるのです。そして、建物引き渡しが終わった後に、ネット銀行に借り換えるとお得になります。

 

・地方銀行で返し続けるのもおすすめ!

 

もちろん、地方銀行のまま返済し続けても構いません。

金利は、先程述べたように、必ず店頭で確認して下さい。インターネットよりも良い条件で出ていることがあります。また、地方銀行はいまあなたがお住いの地域に必ずありますので、そちらで借りてみると良いでしょう。もちろん、地方銀行だけでなく、信金、ろうきんなどで借りても良いのです。地方銀行は地域密着型なので、倒産の恐れが少ないですし、安全で安心です。いまは貸出を拡大している地方銀行が多いので、融資もそれほど審査が厳しくありません。地方銀行でつなぎ融資を借りて、着工金、中間金を支払い、そのまま返済をつづけるのです。工事期間中は、金利だけの返済で良いパターンが多いようです。

 

・借り換えは、地方銀行の担当者と気まずくなる!?

 

つなぎ融資は、そもそも銀行での住宅ローンとセットになっているものです。そのため、予定通り住宅が完成して、スムーズに返済をしていくことを目的としています。問題なく住宅ローンが融資されることを前提として組まれるのが、つなぎ融資となります。そのため、住宅ローンの契約が、つなぎ融資の時点で終わっているケースが多いと考えられます。まだ支払いをしてないので、家を建てている間は住宅ローンが始まっていないように錯覚しますが、それは金利だけ払っている状態で、実際には住宅ローンは実行されています。この時点で、住宅ローンを解約することは、ちょっと難しく、すぐにはできない可能性があります。解約することはできなくもないのですが、つなぎ融資と金利のお金をそのまま即時返済する必要が生じます。

そのため、住宅が完成するまでは、借り換えは考えないほうが良いでしょう。冒頭で説明しましたとおり、住宅ローンは完成した家が担保となるものですので、計画通りに家が完成し、登記などが終わった後に、借り換えを検討してみると良いでしょう。

つなぎ融資(住宅ローン)の借り換えは、抵当権の付け替えが発生します。また、保証料などもかかってきます。多少は自由になる現金が必要です。フリーローンなどを使う手もありますが、いきなり数十万円のお金を借りることは抵抗があり、金利も10%台とそこそこ高いので自己資金がおすすめです。自己資金は多めに準備しましょう。

そして、借り換えを行うと、地方銀行の担当者と気まずくなる可能性が考えられます。銀行の担当者も人間なので、自分のところで住宅ローンを借りてくれるからこそ、親切にいろいろ世話を焼いてくれていたのです。それが、手数料や金利が入ってこない繰り上げ返済をされて、他の銀行の、しかもネット銀行の住宅ローンに借り換えたたら、良い気分はしないでしょう。今後、その地方銀行からの融資は難しいと考えたほうが良いかもしれません。たとえば、会社を経営することになって、ビジネスローンが必要な場合。また、自動車を買おうと思ってディーラーローンは金利が高いので銀行ローンを組もうと思った場合。また、フリーローンなどであれこれ借りたいと思った場合などなど。そのつなぎ融資の借り換えがひっかかって、その地方銀行でローンでの審査が、通りづらくなった、ということもなきにしもあらずです。決して、返済を遅延するわけではないので、信用情報がブラックになるなどのことはないのですが、つなぎ融資という大きな金額の融資の場合、地方銀行の側もリスクを取って融資しています。そのリスクに見合わない行動を取ってしまった場合、その地方銀行との今後の付き合いは、絶たれると考えたほうが良いかもしれません。もちろん、借りれなくなるというわけではないのですが、他の銀行でのローンを検討したほうが良いでしょう。やはり信頼関係を裏切ることになりますので、ご利用は慎重にされると良いと思われます。

 

・それでも借り換えして手数料を浮かせたい場合

 

たとえば、新生銀行やソニー銀行、住信SBIネット銀行など、魅力的な金利の住宅ローンを提供している銀行があります。金利も安く、繰り上げ手数料も少なくて、ぜひそちらで借りたいと思うことがあるかもしれません。

通常、つなぎ融資とはいえ、金融機関が許可を出さないと、着工はできません。ローンを組むあてがないのに、見切り発車では工務店も仕事をしてくれないのです。着工がスタートした物件の場合、その他の銀行に住宅ローンを申し込むことはできません。すでに着工してしまっているので、審査のしようがないのです。つまり、一旦、住宅を完成させてから、借り換えとして、住宅ローンを借りると良いでしょう。

 

・借り換えをする際の注意点

 

地方銀行で借りて、新生銀行などに借り換えする際に注意点がいくつかあります。まずは、つなぎ融資を実行するのに、銀行は結構な手間をかけています。審査、手続き、印紙などの処理が必要となってくるので、つなぎ融資だけでは地方銀行に利益はあまり出ないのです。

そのため、最初から借り換える前提で話をしてはいけません。地方銀行の側も、借り換え前提で話をされると、融資が難しくなってしまいます。

また、つなぎ融資を受けるのと並行して、新生銀行やソニー銀行に住宅ローンの審査を申し込んでおいたほうが良いでしょう。できれば、先に金利の安い住宅ローンを通しておいたほうが、良いと思われます。先に金利の安くて条件の良い住宅ローンに通っておかないと、あとから借り換えしようと思っていても、審査に落ちてしまったら、パニックになってしまいます。また、早めに行動するべく、条件の良い方の住宅ローンは先に通しておいたほうがよいでしょう。

借り換えに関しては、家族や親戚、友人・知人が働いている銀行で、この借り換え手法を使うのははばかられますね。銀行から見てあまり気分の良くない行為なのは自覚した上で、それでも支払う金利を引き下げたい!という思いがあるのであれば、実行してみて下さい。

地方銀行は、ネット銀行に比べると、正直つなぎ融資の金利は高いです。そのため、新生銀行などで借り換えすると、金利を安く抑えることができますし、繰り上げ手数料も少ないです。

 

・まとめ:地方銀行でつなぎ融資を借りて、住宅ローンの経費を浮かしてみては!?

 

地方銀行でつなぎ融資を借りて、その後、有利に自分の支払いを行っていく方法を提案しました。

地方銀行では、繰り返しになりますが、必ず店頭で金利を確認して下さい。インターネットに表示されているより安い金利で借りられるケースがあります。その場合は、特に借り換えしなくとも、地方銀行で安く借りられるかもしれませんので、一度店頭で確認してみることをおすすめいたします。

また、借り換えを検討している場合は、そのことが借りている地方銀行に知られないようにしましょう。あまり良い印象を与えません。

ただし、うまく新生銀行やソニー銀行、住信SBIネット銀行などのインターネット専業銀行で借り換えることができれば、大幅に金利が安くなりますので、検討してみる価値はあります。最初から地方銀行一択で考えるのではなく、いろいろな選択肢を持って、銀行の住宅ローンを比較検討してみると良いでしょう。